賃貸、その対策

建売住宅や中古の二戸建てを購入して、シャワーだけは勢いよく浴びたいから新しい給湯器に付け替えたところ、全然効果が上がらない。
その家を紹介した業者に相談したら、給水設備について初めていろいろ調べてくれたうえで開き直られた。 「建築の専門家に聞いたら、水道管の太さが問題じゃないかっていうんですけど、そんなこと、こっちでもわかりやしませんしねエ」前面道路に埋設された本管から敷地内に引き込まれた水道管の直径が、その昔は一般的であった一三ミリではたしかに水圧を上げようとしても限界がある。
最近は普通の二戸建ての場合でも二0ミリの水道管を、二世帯住居のように同時に複数の蛇口から水を使う可能性が高いような場合では二五ミリの管を使用することが一般化している。 したがって一戸建ての住宅を買う場合には、その購入を検討する際に何ミリの水道管が引き込まれているかのチェックがないと、買った後で失敗したということになる。
一般に「勢いがよい」と思えるような水の出を実現するために、給湯器の取り替えだけでは済まないで、結局、水道管引き替えというとんでもなく費用のかさむ工事を発注せざるを得なくなるのである。 法的には、水道局の台帳記録をたどって水道管の太さについてもきちんと調べるように、というような指導が業者に対してないわけだ。

仮に具体的な寸法について調べがついたとして、その寸法が水の出にどの程度影響するかを把握している業者がはたしてどれだけいるかはきわめて疑問である。 とにかく、そういう知識を持ったうえで買い主にきちんと説明するように、というような法的な義務が業者にはまったくないのだから、説明がなくても当然と諦める他ない。
たとえば購入しようというのが中古マンションの場合、給水管がどの程度傷んでいるかというようなことも、業者の説明義務の範囲ではない。 蛇口をひねれば白く濁った水が出てこようと、さらに老朽化の症状が悪化していて赤い水が出てこようと説明の義務はないのだ。
くどいようだが、業者は、と書かれた欄に一つ選んでマルをつければ、ことになる。 それでいちおうの説明義務を果たした法律は説明義務範囲としていないけれども、買った人からすれば、「そりゃ当然説明してほしかったですよ」ということが、もめごとの種となる。
たとえばその代表的なものに、売買物件の環境に関する説明がある。 特に、日照、眺望、騒音などについて、「知らなかった」という買い主からの苦情の声が増えているようだ。
買ったマンションの南側の土地に、別のマンションの計画が具体化し、日照や眺望を妨げられると主張する買い主が売り主を相手どってもめているという話がある。 この場合、その南側の土地は売買の目的物ではないのだから、重要事項説明の対象からははずれている、といえなくはない。
ところが、このような建設計画を業者がまったく知らなかったにしても、容易に知ることができる内容であったならば、業者はそれについて調査すべき義務があるという判決が過去に出ているのである。 隣接地に空き地があれば、プロとして当然その土地の未来の活用方法について気にすべきだし、であれば諸官庁をまわることで、ある程度のことは知りえただろう。
ということはこの件に関しての説明不足を法的に問われれば、業者としてかなり不利な立場に追い込まれるといわざるをえないのである。 騒音についても同様だ。
鉄道や自動車の騒音については買い主が実情をまったく知らずに購入したというケースは比較的少ない。 けれども飛行機による騒音だとか隣接地からの騒音については、意外に聞き落としている人が多いようだ。

ちょうど航空路の真下みたいで、飛行機が連日、家の上を飛んでロクに会話もできない。 夜になると隣のビルからカラオケの音がやかましくて寝られたものではない。
こういったケースで、買い主が、そんなすごい騒音についてはまったく知らなかったことを理由に契約解除を主張した場合、業者は説明義務に関する責任を追及されるのだろうか。 仮に買い主が、その新しく判明した事実について購入前にわかっていれば、物件購入そのものを考え直したであろうという客観的な判断がなされると、業者が責任追及から逃れることはむずかしくなるようだ。
どうも例をあげればあげるほど、不動産業界の実態はとても怠慢でいい加減なものに見えてきてしまうのだが、業者には業者なりの言い分がある。 というのは、買い主はもちろんのこと、「自分はこう見えてもかなりいい加減な不動産屋だ」と自覚している業者でさえ、「それくらいは説明しなくてはまずいのではないか」と思うようなことでも、法律は説明義務の範囲としていないこともあるからだ。
その代表的な例が建物の築年数についての説明である。 中古マンションや中古の一戸建てを買う場合、必ずといってよいほど業者が買い主から聞かれる質問がある。
「この建物、建ってどれくらいたつんですかねエ」ところがこの件について、宅建業法では説明義務ありとはしていない。 築年数によって、物件の価値は大きく左右されるというのは誰もが知っているのに、である。
したがって重要事項説明書にそのことが明記されないということは、仮に買い主が業者から築一O年と聞いていたのに入居後に実際には一三年たっていたことを知ったとしても、ただちに説明義務違反であると証明するのはむずかしい。 「たしかにあのときはそういいましたよ」「いや、それはなにかの聞きまちがいでしょう」聞いた内容について書類は残っていないのだから、業者との間でいったいわないの水かけ論になるのがオチである。
こうして考えていくと、重要事項説明の範囲をめぐるトラブルは、皮肉なことにその原因の一端が、法的に説明せよという内容が明確になったことにともなう弊害といえなくもない。 つまり宅建業法に最低でもこの程度のことは必ず説明しなさい、という枠組みが明確になったために、これ幸いとそれ以外のことについては調べもしないし説明もしないという慣習が業者間には横行しているのである。
もちろん重要事項の枠組みに含まれていないことでも重要な事項であれば業者は調査、説明すべき義務があるわけだし、買い主から聞かれれば業者はその内容に関して誠実に答えなくてはならない。 しかし残念なことに、買い主は買い主で業者が説明する内容以上に、もしくは内容以外のことについて根掘り葉掘り聞いてくるような人は現実に少ないのだ。
業者とて寝た子を起こすようなことはしたくないから、重要事項説明はとにかくサラリとさりげなく終わらせようとする。 買い主にしてみれば、「気づいたらいつの間にか終わっていた」というのが、業者の理想とする説明手法となってしまっているのだ。

自分の担当の営業マンが、こういう客の立場を無視した業者本位の姿勢なのか、それとも買い主に親身になってくれるような顧客本位の考え方に立つのかを見分けるには、重要事項について、いつ説明してくれたかで判断できる。 宅建業法第三五条一項には業者が説明すべき時期として、「売買、交換又は貸借の契約が成立するまでの間」とある。

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